Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица - Николай Вольхин Страница 16

Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость». Сравнительный подход и методы, входящие в него, являются основным инструментарием, используемым залоговой службой при оценке обеспечения.

В Приложении 12 приведен обзор возможности применения методов оценки для целей оценки залогов. Аналитика дана в разрезе типовых видов обеспечения. Краткий свод принципов работы залоговой службы с отчетом об оценке независимого оценщика в табл. 1.12.

Табл. 1.12. Техника работы с отчетами независимых оценщиков

В стремлении к уникальности информации в данном издании было принято решение дополнить существующие источники { 1, 12} своим опытом по оценке залогов, избегая повторов детального изложения теории подходов и методов оценки залогов, применяемых в банках. Приведенные методы оценки используются залоговиками для экспресс-анализа стоимости залога.

Стоимостные значения, полученные независимым оценщиком и залоговиком при оценке залога, зачастую разнятся. Для того чтобы понять возможные причины, приведем механику работы со сравнительным подходом при оценке залогов.

Нам понадобится подобрать аналоги объекта оценки. Подбор аналогов осуществляется на основании анализа характеристик единиц сравнения по объекту оценки. Выявление единиц сравнения по нетиповым видам обеспечения проводится посредством интервьюирования участников рынка. Характеристики единиц сравнения типовых видов залога приведены в табл. 1.13.

Табл. 1.13. Единицы сравнения типовых видов залога

Отобранные аналоги образуют стоимостную линейку (рис. 1.11). При оценке залогов из построенной выборки будут отброшены аналоги в зонах 1 и 2, как нетиповые предложения на рынке. Дефект в стоимости в случае максимальных значений может быть обусловлен завышенными ожиданиями собственника, а в зоне минимальных значений высока вероятность продажи бракованных объектов.

Рис. 1.11. Построение линейки аналогов

Для расчета рыночной стоимости из оставшихся данных отбираются аналоги из зоны 3. Необходимость сужения зоны анализа рыночной стоимости объясняется использованием при построении аналогов оферт на рынке и принципом разумного покупателя – «зачем платить больше при наличии равноценных предложений на рынке».

Правила построения линейки аналогов можно спроецировать на метод сравнительного подхода – метод мультипликаторов. Суть метода отражена в формуле:

где PV – текущая стоимость объекта оценки;

M1 – параметр (ценообразующая характеристика) объекта оценки;

P2 – стоимость аналога;

M2 – аналогичный параметр аналога.

Значение числителя в формуле дает стоимость подобранного аналога. При помощи информации от продавца аналога или внешнего источника информации узнаем величину ценообразующей характеристики аналога. Это дает величину знаменателя. Отношение этих двух величин будет мультипликатором, то есть мультипликатор = стоимость/параметр. В табл. 1.14 приведены ценообразующие характеристики видов имущества, оценка которых зачастую представляется сложной для залоговиков.

Табл. 1.14. Ценообразующие характеристики, используемые для мультипликаторов [34]

Пример

Необходимо провести оценку элеватора, расположенного в Ставропольском крае. Зерновая мощность объекта оценки – 140 тыс. т. Для упрощения расчетов в табл. 1.15 предположим, что отобранные объекты являются сопоставимыми аналогами.

Табл. 1.15. Расчет стоимости элеватора с использованием мультипликаторов

В строке 5 делением данных строк 4 на 3 получаем мультипликатор = стоимость/объем зерновой загрузки. Результат строки 6 является средним арифметическим данных строки 5. Для исключения завышения результатов оценки за счет применения средней арифметической возможно применение гармонической средней для мультипликаторов. Результат строки 6 в случае применения гармонической средней равен 1282 руб.

Источник формулы: http://tidivi.narod.ru/ – Тимофеев Д. В. Курс лекций «Сравнительная оценка», http://www.hbs.edu – M. Baker & R.S. Ruback «Estimating Industry Muitiples».

Стоимость объекта оценки равна произведению строк 6 и 7.

Практическое применение метода мультипликаторов при оценке видов имущества, указанных в табл. 1.14, потребует при подборе аналогов не только отталкиваться от основных единиц сравнения, но и учитывать вспомогательные параметры, отраженные в табл. 1.16.